Lo que todo Condómino y Colono debe saber: Derechos y Responsabilidades en los Condominios y Fraccionamientos de Jalisco

Los condominios en México, y particularmente en Jalisco, son entidades legales privadas que tienen como propósito regular y administrar los condominios. Aunque en México los condominios no tienen el mismo alcance que en otros países como Estados Unidos, las leyes locales permiten que se establezcan reglamentos dentro de los condominios para preservar el orden y el bienestar de los residentes, así como la posibilidad de hacerle mejoras.

Derechos y Facultades de un Condominio en Jalisco

En Jalisco, los condominios tienen el derecho legal de regular diversos aspectos de la vida dentro de un condominio. Esto incluye establecer normas sobre el uso de las áreas comunes, las modificaciones que los propietarios pueden hacer en sus viviendas, la tenencia de mascotas, el consumo de tabaco y otros comportamientos que puedan afectar el entorno común. Los condominios en Jalisco están regulados por el Código Civil del Estado de Jalisco, la cual otorga el derecho de establecer y hacer cumplir estas normas.

Además, los condominios pueden imponer cuotas que los propietarios deben pagar para financiar el mantenimiento de las áreas comunes, como jardines, albercas, estacionamientos y otros servicios compartidos. El incumplimiento de estas obligaciones puede conllevar sanciones, como multas o restricciones en el acceso a ciertas áreas comunes. Las cuotas pueden ser ordinarias o extraordinarias, por lo general las cuotas ordinarias son las comúnmente conocidas como de mantenimiento y las extraordinarias son para la ejecución de obras o compras que por su costo tienen una mayor trascendencia.

En el caso de Jalisco la diferencia entre cuotas ordinarias y extraordinarias las podemos encontrar en los artículos 1020, 1021 y 1026 del Código Civil del Estado de Jalisco. Ambas cuotas deben ser aprobadas en asambleas de condóminos bajo el quorum y votación que establezca la ley o la escritura constitutiva del Condominio. Lo anterior de conformidad con los artículos 1023 del Código Civil del Estado de Jalisco. Las resoluciones que cumplan con la votación exigida para ser forzosas obligan a quienes votaron a favor, en contra y ausentes.

Responsabilidades de un Condómino

Los condominios tienen varias responsabilidades clave, entre las cuales destacan:

1.     Mantenimiento de Áreas Comunes: Los condominios deben asegurarse de que las áreas compartidas, como parques, jardines, pasillos y otras instalaciones, estén bien mantenidas. Esto incluye tanto el mantenimiento preventivo (reparaciones y limpieza) como la conservación de estas áreas para el disfrute de todos, tal como lo establece el artículo 1026 del Código Civil del Estado de Jalisco.

2.     Cumplimiento del Reglamento del Condominio y Resoluciones de Asamblea: Es responsabilidad de la administración de los condominios hacer que los propietarios respeten las normas establecidas y los acuerdos de asambleas, las cuales suelen estar relacionadas con la estética, la seguridad y la preservación del valor de la propiedad.

3.     La autoridad que puede ejecutar la sanción en contra del residente que viole el reglamento del condominio será el que establezca la escritura de constitución del condominio que por lo generales el Administrador o el consejo de administración como órgano colegiado.

4.     El órgano del condominio que puede realizar la gestión ante las autoridades municipales o presentar demandas antelas autoridades judiciales es el Administrador del Condominio y el Consejo de Administración conforme a la fracción I de los artículos 1012 y 1017 del Código Civil del Estado de Jalisco. Así mismo, el Consejo de Administración pueden delegar sus poderes en favor de cualquier otra persona, como pudiera ser un abogado externo de conformidad con la fracción VIII del artículo 1017. Así mismo puede otorgar facultades al Administrador para que éste a su vez las delegue en terceras personas.

Es preciso señalar que la ley no establece que el Administrador tenga facultades para delegar sus poderes, a reserva de que el Consejo de Administración le autorice expresamente esta facultad. Así mismo, la asamblea de condóminos puede delegaren un tercero sus poderes. Así mismo, la Asamblea de condóminos como órgano supremo del condominio puede otorgar poderes a cualquier persona perteneciente o ajena al condominio.

5.     Gestión Financiera: Los condominios deben administrar los recursos económicos provenientes de las cuotas de los propietarios. Esto incluye la creación de un presupuesto, la asignación de fondos para reparaciones y el mantenimiento de las áreas comunes. Además, deben ser transparentes en la administración de estos recursos, conforme a lo establecido en el caso del Administrador en el artículo 112 fracciones I a la VII y en el caso del Consejo de administración el artículo 117, fracción IV, ambos del Código Civil del Estado de Jalisco.

6.     Convocatoria de Reuniones Regulares: Los condominios deben convocar asambleas periódicas donde los propietarios tomen decisiones importantes sobre la comunidad, como la aprobación de presupuestos y la modificación de las normas de convivencia. Estas asambleas son consideradas ordinarias y deben ajustarse a lo dispuesto por el Código Civil del Estado de Jalisco y otros marcos normativos locales.

Cuotas del Condominio

Las cuotas son pagos obligatorios que los propietarios deben realizar para cubrir el mantenimiento de las áreas comunes y los servicios colectivos. Estas cuotas son definidas anualmente por la asamblea de condóminos y pueden variar dependiendo de factores como el tamaño del condominio, los servicios ofrecidos y las necesidades de mantenimiento.

El monto de estas cuotas debe ser proporcional al valor de cada propiedad, según lo establece el Código Civil del Estado de Jalisco en su artículo 1026. Los propietarios deben cumplir con el pago puntual de estas cuotas tal como lo señala el artículo 1028 del Código Civil del Estado de Jalisco, ya que el incumplimiento puede ser sujeto de demanda ante un Juzgado del fuero local

Multas y Sanciones

Las multas son una herramienta común que los condominios en Jalisco utilizan para garantizar el cumplimiento de las normas y regulaciones dentro de la comunidad. Si un propietario infringe alguna norma, como no mantener adecuadamente su vivienda o realizar modificaciones no autorizadas, el condominio puede imponer una multa, siempre y cuando se haya establecido en la escritura constitutiva o resolución válida en asamblea.

En caso de que algún condómino incumpla con el pago de las cuotas ordinarias, extraordinarias o multas decretadas en asamblea, se le puede demandar ante el Juzgado de su residencia y podría ser embargado desde el inicio del juicio. Lo anterior, de conformidad con el artículo 1029 del Código Civil del Estado de Jalisco y tomando como base que se cuenta con una protocolización ante notario del acta de la asamblea que las decreta y el estado de cuenta del adeudo firmado por el Administrador del condominio.

El embargo puede ser en cuentas bancarias, en bienes muebles, como vehículos y en bienes inmuebles. Dichos bienes pueden ser rematados para recuperar los pagos pendientes.

El adquirir un inmueble habitacional, comercial o industrial dentro de un condómino o fraccionamiento te obliga a cumplir las normas del mismo.

1)      En el caso de los condominios el adquirir una unidad privativa de un inmueble dentro de él, te convierte, automáticamente en parte de él. Esto significa que aquellos que compren una propiedad dentro de un condominio se consideraran adheridos a este y deben pagar las cuotas correspondientes y respetar las normas establecidas por los demás miembros de éste. En el caso de un fraccionamiento, de la misma forma al comprar un inmueble dentro del territorio de este te obliga a cumplir con las normas de la Asociación Vecinal.

El Código Civil del Estado de Jalisco establece que todos los propietarios de unidades en un condominio deben formar parte de la asociación y participar en las asambleas, ya que las decisiones tomadas en dichas reuniones afectan a toda la comunidad. A diferencia de otras asociaciones comunitarias, en los condominios la membresía no es voluntaria.

2)      En el caso de los residentes en un fraccionamiento, de igual forma están obligados a las cuotas que se decreten en asamblea de vecinos de la colonia. En el caso de Jalisco, los fraccionamientos y su participación social, están regulados por la legislación municipal. Y así, por ejemplo, para que sean válidas las cuotas que se pretendan cobrar a un residente, se tiene que primero lograr que el municipio reconozca al grupo de vecinos como los representantes del condominio, por lo general a través de la Dirección Municipal de Participación Social o Asociaciones Vecinales. Este reconocimiento también lo puede otorgar para el caso de que el grupo de vecinos se constituya como Asociación Civil. El reconocimiento que tiene que dar al Municipio es para evitar de que dos grupos de vecinos tengan la representación del Fraccionamiento o Colonia.

Ahora bien, cuando un grupo organizado de ciudadanos obtienen el reconocimiento como representantes del Fraccionamiento ante el Municipio, el sustento del cobro de cuotas está establecido, en el caso del municipio de Zapopan, en las fracciones I y II del artículo 227 del Reglamento De Participación Ciudadana Y Popular para la Gobernanza Del Municipio De Zapopan, Jalisco. En el caso de que una Asociación Civil obtenga el reconocimiento del Municipio como representantes de la colonia, el sustento del cobro de cuotas está establecido en el artículo 186del Código Civil del Estado de Jalisco.

Cómo dejar ser parte de un Condominio en Jalisco.

Existen dos formas de dejar de pertenecer a un condominio, 1) vendiendo la unidad privativa, sea vertical u horizontal, 2) por acuerdo que se lleve a cabo en asamblea extraordinaria de condóminos o, 3) por destrucción de los inmuebles del condominio ya sea totalmente o en una proporción de tres cuartas partes de este. En caso de que la destrucción no alcanzare el porcentaje del 75%, en asamblea extraordinaria se resolverá sobre su reconstrucción. Lo anterior, según lo previsto en los artículos 1021 fracción IV y 1034 del Código Civil del Estado de Jalisco.

Ahora que si lo que ocurre es un diferendo con las personas que ejercen la administración del condominio, cualquier condómino o grupo de condóminos que representen por lo menos un 20%del indiviso podrá convocar asamblea para analizar la remoción de estas. Lo anterior, de conformidad a lo establecido en la fracción III del artículo 1021 del Código Civil del Estado de Jalisco.

¿Se puede dejar de ser parte de un Fraccionamiento en Jalisco?

Antes de responder a dicha pregunta, vamos a explicar un poco cómo se llega a creación de un fraccionamiento. Para urbanizar un polígono en breña es necesario solicitar una licencia de urbanización a la Dirección de Obras Públicas o la forma en que se le denomine en el Municipio. Entre otros documentos el desarrollador presenta a la autoridad municipal varios planos, de lotificación, de vialidades, de áreas verdes, de alumbrado, áreas de cesión, agua y drenaje, pozos de absorción de agua pluvial, entre otros elementos. Una vez aprobados los planos, se paga el permiso de urbanización y se comienza el desarrollo del predio. Al concluir la urbanización el desarrollador avisa al municipio para que los inspectores de éste acudan en visita de campo para verificar que los compromisos plasmados en los planos y demás documentos se hayan cumplido. Es importante señalar que las áreas de cesión para destinos, vialidades entre otras superficies de terreno tienen que ser donadas al municipio en un porcentaje establecido en la legislación y esta donación tiene que ser a través de una escritura pública que el mismo desarrollador tiene que pagar.  Luego entonces, recibirá el fraccionamiento y autorizará la venta de las unidades privativas. Es decir, de los terrenos, por lo tanto, cuando una persona compra un terreno automáticamente forma parte del Fraccionamiento que ha sido recibido por el municipio y está sujeto a la legislación municipal como pudiera ser el reglamento de participación ciudadana, de construcción, de policía y buen gobierno, de servicios de tránsitos, ecología y demás normatividad y también la estatal relacionada con los temas de posesión, propiedad que en el caso de Jalisco está el Código Civil y el Código Urbano. Es decir, la única forma de dejar de estar sujeto a esta legislación municipal y estatal es vendiendo el inmueble de tu propiedad.

Diferencias Entre Condóminos y Régimen de Propiedad en Condominio y Asociaciones Vecinales en Fraccionamientos.

En Jalisco, aunque los términos condominio, asociaciones vecinales se usan con frecuencia de manera intercambiable, es importante entender las diferencias entre ellos:

1.     Condominio: Un condominio es una entidad legal constituida que regula los aspectos internos de una comunidad de viviendas, ya sea un coto o un edificio.Está regulado, en el caso de Jalisco por el Código Civil del Estado y el Código Urbano los cuales establecen que todoslos propietarios deben ser miembros obligatorios del condominio y pagar lascuotas correspondientes.

2.     Asociaciones Vecinales en Fraccionamientos: El término asociación vecinal en Jalisco hace referencia a organizaciones de propietarios en una extensión de tierra determinada como colonia o fraccionamiento, tienen un enfoque más amplio en la mejora del bienestar y la convivencia de la comunidad. Estas asociaciones no siempre tienen el poder de imponer multas o cuotas obligatorias, pero pueden influir en el entorno a través de actividades comunitarias y proyectos de desarrollo local, así como en ocasiones son concesionarios de servicios públicos como del agua potable, lo cual los convierte en autoridad para establecer sanciones, multas y clausuras.

Comentarios Finales

Los condominios en Jalisco son fundamentales para mantener el orden y la calidad de vida de aquellos condóminos que viven en un régimen de propiedad en condominio sea vertical, edificio u horizontal, coto. Aunque su estructura y autoridad varían según la legislación estatal, su función principal sigue siendo la gestión de las áreas comunes y la garantía de que se cumplan las reglas de convivencia. Es importante que los propietarios se mantengan informados sobre sus derechos y obligaciones, participen en las asambleas y contribuyan con las cuotas para asegurar el bienestar de la comunidad. En el caso de las asociaciones de vecinos de colonias y fraccionamientos su enfoque más amplio en la mejora del bienestar y la convivencia de la comunidad. Estas asociaciones no siempre tienen el poder de imponer multas o cuotas obligatorias, pero pueden influir en el entorno a través de actividades comunitarias y proyectos de desarrollo local, así como en ocasiones son concesionarios de servicios públicos, como del agua potable, lo cual los convierte en autoridad para establecer sanciones, multas y clausuras.